A Antecipação...

A bolha especulativa do imobiliário


A imprensa e as instituições económicas internacionais começaram a dar conta de preocupação com potenciais efeitos recessivos sobre a economia mundial de uma bolha especulativa dos preços das habitações e da envolvente do sector imobiliário. A revista The Economist, o Fundo Monetário Internacional e a Reserva Federal americana vão manifestando inquietação com as incertezas que se anunciam, com destaque para aquela publicação semanal que dedicou um dossiê a este tema no seu número 8431 de 18 de Junho deste ano, depois de se ter referido à problemática em edições anteriores.


Após o rebentamento da bolha especulativa dos anos 90, associada à queda dos preços das acções das empresas das novas tecnologias (as chamadas dotcoms), grande parte das aplicações transferiram-se para o imobiliário, na ausência de oportunidades rentáveis alternativas. O resultado é um aquecimento internacional, com destaque para o mercado americano, mas também em países de características tão diversas como a Grã-Bretanha, a Austrália, França, Espanha ou a China. A subida dos preços dos terrenos e das casas serviu para reanimar a economia mundial, compensando parcialmente a queda da Bolsa, mas a manutenção dessa tendência num período tão dilatado introduziu sinais de movimento especulativo, que poderá terminar com uma derrapagem.


O carácter especulativo desta trajectória traduz-se na intervenção activa no mercado dos operadores internacionais, apesar de os encargos de uma grande parte dos pequenos investidores poderem suplantar os potenciais rendimentos. Como aconteceu com as dotcoms e o movimento persistente de compra de acções de empresas pouco rentáveis, antecipam-se grandes ganhos de capital associados à subida sustentada dos preços das casas. Porém, quando este processo atingir os seus limites e a bolha rebentar, a queda dos preços é inevitável (como começa a notar-se na Grã-Bretanha, Austrália e Holanda), com a agravante de se realizar num contexto de baixa inflação e exigir uma prolongada descida de muitos anos para que se atinjam os valores médios de longo prazo dos preços em termos reais.


O envolvimento dos principais grupos económicos portugueses (Espírito Santo, Sonae, Amorim) em operações imobiliárias de grande escala não é, portanto, um acto isolado no contexto internacional, ou uma especificidade nacional que traduza apenas a ausência de perspectivas estratégicas daquelas empresas para outros sectores vitais da economia. O que é especificamente português é a forma irracional do ponto vista urbanístico, ambiental, cultural e social de muitos projectos dos operadores do mercado imobiliário, que se desenvolvem na base de cenários e expectativas sem fiabilidade, e cuja incongruência se combina facilmente com a falta de capacidade política, técnica e cultural das autarquias e do governo central.


Do ponto de vista autárquico e do seu sistema de financiamento e de incentivos, o esquema é (como têm afirmado muitos observadores, incluindo o recentemente demissionário Ministro das Finanças e até o primeiro-ministro, ainda que sem consequências) perverso, porque se alimenta com as receitas dos projectos de loteamento e respectivos impostos. Ele confere aos promotores privados uma capacidade de influência sobre os processos de urbanização e de edificação que nenhuma autarquia ou autoridade pública local está em condições de contestar. O resultado está à vista em termos de elevado desordenamento do território, perdas de valores ambientais relevantes, destruição do equilíbrio tradicional de muitas localidades e desertificação e descaracterização cultural de muitas outras.


Mesmo no que respeita ao governo central e aos partidos políticos tradicionais, profundamente penetrados por concepções ultrapassadas de desenvolvimento económico e pela lógica de interesses de curto prazo, há uma incapacidade em conjugar preocupações de desenvolvimento sustentável, inscritas em muita legislação portuguesa, desenvolvida a partir de directivas da União Europeia, com as decisões políticas que muitas vezes a contradizem. Só para citar alguns exemplos, atente-se na construção de um enorme centro comercial (o maior da Europa no seu género) em terrenos de Zona de Protecção Especial em Alcochete, nas intenções de investimento na Mata de Sesimbra contrariando a lógica de um Plano Regional em vigor e nos projectos de edificação em plena Rede Natura 2000 em muitos pontos da costa Atlântica.


Para além da insustentabilidade ambiental, o actual modelo vai conduzir muitos agentes e autarquias financeiramente mais débeis a confrontar-se com erros de apreciação. Quando o movimento de descida e contracção das margens de lucro se fizer sentir, quebrando a resistência dos grandes operadores que constroem, muitas vezes, como forma de investimento sem preocupações de venda imediata, o pânico pode invadir o mercado. Bastará uma pequena subida das taxas de juro e a cobrança a sério dos impostos e taxas municipais para que muitos pequenos aforradores tentem livrar-se das segundas e terceiras habitações, acelerando a tendência para a baixa dos preços. Nessa altura, as autarquias vão coleccionar um monte de betão abandonado e desvalorizado, que não gera as receitas por elas antecipadas. Eis um desenlace possível de uma das maiores bolhas especulativas da história económica.

Adelino Fortunato

Professor Universitário


Publico, 30/08/2005